Să începem conversația noastră arătând drumul parcurs de Scallier de la începuturile sale până în prezent. Cum s-a dezvoltat afacerea dvs. în ultimii ani? Cum puteți defini principalele domenii de activitate ale Scallier?
De la începutul operațiunilor în 2011, compania s-a concentrat pe deservirea proprietăților comerciale din sectorul de retail și servicii din Polonia. În 2018, activitățile Scallier au fost extinse pentru a include piața din România. Timp de 15 ani, am dezvoltat și perfecționat modelul nostru proprietar de gestionare a proprietăților comerciale, adaptându-l la realitățile schimbătoare ale pieței și la așteptările investitorilor.
Activitatea noastră este axată pe patru piloni complementari. Gestionarea proprietăților se realizează prin intermediul unei companii specializate, Scallier Property Services, care asigură controlul deplin asupra eficienței operaționale a activelor.
În același timp, derulăm procese de comercializare și recomercializare a proprietăților comerciale, concentrându-ne pe maximizarea valorii proprietății. Un alt domeniu de activitate al Scallier este consultanța în investiții, care acoperă tranzacțiile de cumpărare și vânzare de proprietăți comerciale.
În paralel, ca parte a activităților sale de dezvoltare și investiții, Scallier dezvoltă proiecte în sectorul de retail, atât ca serviciu pentru investitori și dezvoltatori, cât și în colaborare cu parteneri de afaceri.
În 2025, Scallier a comunicat extinderea structurilor organizaționale. Care este motivul pentru care sunt necesare schimbările puse în aplicare?
Anul trecut, Scallier a fost implicat într-un proces de consolidare a structurilor de management din cadrul operațiunilor sale din Polonia, iar anul acesta intenționăm să continuăm acest proces. Un element cheie a fost numirea lui Rafał Langer în funcția de șef al departamentului de gestionare a proprietăților în aprilie anul trecut – un specialist cu peste 20 de ani de experiență în gestionarea proprietăților comerciale. Competențele lui Rafał în calitate de șef de departament includ atât sprijinul operațional pentru echipa de gestionare și dezvoltarea proiectelor în curs, cât și extinderea liniei de afaceri în domeniul gestionării proprietăților, care se așteaptă să crească amploarea operațiunilor noastre și să aducă o creștere a eficienței portofoliului.
În același timp, anul trecut, Scallier și-a consolidat semnificativ competența în domeniul consultanței în investiții. Din septembrie 2025, Michal Radomski a fost însărcinat cu dezvoltarea acestui pilon al activității firmei, sprijinind investitorii instituționali și privați în punerea în aplicare a strategiilor de investiții, alocarea capitalului și construirea și optimizarea portofoliilor imobiliare. Acest lucru a sporit semnificativ potențialul companiei de a sprijini clienții în mod cuprinzător în procesele decizionale, de a gestiona vânzările de active și de a reprezenta proprietarii și dezvoltatorii imobiliari în tranzacțiile de pe piață.
Extinderea constantă a echipei noastre și implementarea de noi soluții organizaționale ne permit să oferim clienților servicii de consultanță complet integrate, crescând în același timp dimensiunea noastră operațională în domeniul gestionării proprietăților comerciale.
Negocierile actuale cu potențiali clienți privind achiziționarea administrării altor facilități, inclusiv a portofoliilor de investiții cu o structură dispersată a locațiilor, precum și intensificarea activităților în domeniul comercializării spațiilor de vânzare cu amănuntul, creează o bază reală pentru o creștere semnificativă a dimensiunii operațiunilor și a cotei noastre de piață.
Să vorbim despre noi investiții. În prezent, pregătiți mai multe proiecte de dezvoltare care sunt în diferite stadii de finalizare. Ce fel de investiții sunt acestea?
Portofoliul Scallier include proiecte de construcție, extindere și modernizare a parcurilor de retail și a centrelor comerciale regionale. Suntem implicați în pregătirea generală a proiectelor, realizarea investițiilor și comercializarea acestora.
Scallier comercializează în prezent mai multe proiecte conduse de clienți situate în Toruń, Bydgoszcz, Ruda Śląska, Zabrze, Darłowo și Świętochłowice. Suprafața lor totală de vânzare cu amănuntul (GLA) depășește 40 000 mp.
În același timp, în departamentul de dezvoltare, continuăm implementarea de noi facilități, un parc de retail în Zabrze este în faza de construcție, iar un pavilion în Bolesławiec este în curs de reconstrucție. Alte proiecte sunt în faza de pregătire. Toate investițiile sunt realizate de Scallier într-un model end-to-end – de la etapa de achiziție a terenului, prin comercializarea și marketingul proiectelor, până la gestionarea finală a facilităților.
Ce strategie de dezvoltare urmărește în prezent Scallier? Ce ipoteze a făcut întreprinderea pentru 2026?
Ne propunem să ne continuăm activitatea ca de obicei, dezvoltând în mod constant portofoliul de proprietăți administrate. În Polonia, compania oferă servicii atât pentru facilitățile proprietarilor privați, unele dintre acestea fiind gestionate încă de la înființarea companiei, cât și pentru proprietățile deținute de clienți instituționali. În prezent, Scallier gestionează peste 50 de investiții cu o suprafață totală de peste 75.000 m². Prioritatea companiei este de a crește semnificativ amploarea acestei activități, datorită importanței tot mai mari a calității managementului pe piața proprietăților comerciale.
Obiectivul nostru este de a dubla suprafața administrată până la 150 000 de metri pătrați, ceea ce se realizează, printre altele, prin extinderea echipei, separarea de o entitate de administrare dedicată și implementarea unor instrumente IT moderne. Proprietarii de proprietăți, dezvoltatorii, investitorii și administratorii de active sunt invitați să coopereze.
Al doilea pilon al activității societății este comercializarea proiectelor, realizată de obicei pe bază de exclusivitate. În prezent, societatea este implicată în comercializarea a aproximativ 50 000 m² de spații comerciale în proiecte programate să se deschidă între 2026 și 2027.
În paralel, în cadrul departamentului de dezvoltare, planificăm noi proiecte, oferind investitorilor și partenerilor noștri un serviciu de investiții complet – de la selectarea amplasamentului și achiziționarea terenului, la construcție și comercializare, până la punerea în funcțiune. De obicei, includem, de asemenea, gestionarea instalațiilor finalizate și sprijinim vânzarea proprietății în calitate de agent. Funcționăm în cadrul acestui model operațional, atât în Polonia, cât și în România.
Pe piața din România, Scallier administrează în prezent opt parcuri de retail, dezvoltate și comercializate de companie în ultimii ani. În 2026, intenționăm să continuăm aceste servicii, menținând în același timp un management de înaltă calitate și optimizând performanța operațională.
În ultimul an, am văzut o continuare a expansiunii investițiilor în segmentul de retail, în special în orașele mai mici. Cu ce provocări se confruntă industria în prag de 2026? Care este în prezent cea mai mare barieră în calea noilor proiecte?
Piața de retail din Polonia se dezvoltă într-un ritm impresionant. În ultimii ani, investițiile în acest sector au fost dominate de parcurile de retail și de centrele de proximitate. Factorul-cheie pentru noile proiecte este locația și atractivitatea acesteia în opinia chiriașilor, precum și accesibilitatea adecvată a terenului în ceea ce privește transportul.
Forma ofertei de noi dezvoltări este determinată în primul rând de chiriași, printre care predomină lanțurile de retail, în special în orașele mici și mijlocii, unde se află în prezent în construcție cel mai mare număr de facilități de retail în acest format. În același timp, există un număr tot mai mare de orașe care pot fi considerate saturate și tăiate de pe lista potențialelor locații.
Pentru companii precum Scallier, acesta este un moment de importanță strategică. Pregătirea și lansarea eficientă a noilor proiecte de dezvoltare reprezintă un aspect al activității, dar la fel de importantă este gestionarea eficientă a facilităților deja livrate, atât în domeniul operațional, cât și tehnic, în cooperare cu chiriașii și în contextul eficienței portofoliilor de investiții.
Pe măsură ce tot mai multe orașe sunt anexate de lanțuri de magazine importante, potențialul de extindere suplimentară se diminuează treptat. Piața parcurilor comerciale din Polonia se apropie de stadiul de saturație și, dacă se menține rata actuală a investițiilor, ar putea ajunge la acesta în următorii doi ani.
Cum face față Scallier expansiunii agresive a concurenței în orașele cu mai puțin de 20.000-30.000 de locuitori? Suntem în pericol de „canibalizare" a proiectelor în locațiile în care parcurile comerciale sunt construite prea aproape unele de altele?
Există încă multe pete albe pe harta poloneză a comerțului cu amănuntul. În prezent se desfășoară o cursă pentru orașele de cartier și centrele municipale mai mari, dar după doi-trei ani de expansiune intensivă, piața va verifica unele dintre parcurile nou create.
În multe cazuri, investițiile realizate în districte sunt inițiate fără o fundamentare puternică pe piață. Contractele de închiriere sunt încheiate, de cele mai multe ori, pe o perioadă de cinci ani, cu excepția operatorilor de magazine alimentare care semnează contracte pe termen lung de 10-15 ani. În orașele cu două sau trei parcuri comerciale, unele locații se vor confrunta în curând cu necesitatea de a-și renegocia contractele sau de a atrage noi chiriași.
Experiența noastră arată că, în orașele cu până la 20 000 de locuitori, un parc de retail este optim, ceea ce înseamnă că piața ar putea asista în curând la primele închideri în locații mai puțin promițătoare.
În orașele mai mici, anticipăm o creștere a gradului de neocupare a proprietăților mai vechi în favoarea parcurilor noi, mai mari, care vor „închide" piețele locale. Reamenajarea proprietăților învechite, inclusiv a fostelor lanțuri de supermarketuri vechi de 10 ani sau mai mult, rămâne, de asemenea, o direcție importantă. De asemenea, privim în această direcție în ceea ce privește dezvoltarea activității Scallier în următorii ani.
În același timp, observăm o creștere a potențialului de dezvoltare în centrele urbane mai mari și în suburbiile marilor orașe. Există o tendință pe piață către proiecte de retail mai mari, care răspund cerințelor în creștere ale chiriașilor și dinamicii piețelor locale.
Cât de profitabile sunt parcurile comerciale? Atunci când dezvoltați proiecte noi, este acum mai dificil să „dovediți" investitorului randamentul presupus?
Facilitățile de vânzare cu amănuntul mai mici pot genera un randament anual de 7-8%, în funcție de clasa proprietății, locație, durata contractelor de închiriere și calitatea chiriașilor, inclusiv prezența operatorilor din sectorul alimentar. Investitorii care dețin o proprietate nedezvoltată, gata să se angajeze în procesul de dezvoltare, se pot aștepta la un randament mai mare decât atunci când achiziționează o unitate finalizată.
Piața se consolidează, se profesionalizează și se saturează treptat. Creșterea costurilor de dezvoltare, creșterea ratelor dobânzilor și a costului capitalului, precum și presiunea asupra chiriilor, limitează marja de manevră a dezvoltatorilor.
Prelungirea procesului de pregătire a investițiilor rămâne, de asemenea, una dintre principalele provocări, încetinind ritmul noilor proiecte. În același timp, disponibilitatea terenurilor neamenajate atractive este în continuă scădere, iar concurența pe piață devine tot mai puternică.
Atât implementarea, cât și gestionarea instalațiilor necesită în prezent mai multă muncă. Creșterea cerințelor de reglementare și a așteptărilor chiriașilor sporesc complexitatea proceselor operaționale.
În contextul achizițiilor, prețurile actuale nu reflectă pe deplin creșterea costurilor de producție, a costurilor de capital sau a veniturilor generate, ceea ce limitează dinamica volumului tranzacțiilor. Vânzarea în aceste condiții de piață nu este întotdeauna soluția optimă.
Creșterea costurilor de întreținere a proprietăților are un impact semnificativ asupra valorii activelor, astfel încât un serviciu specializat, bazat pe o cooperare eficientă și pe bune relații cu chiriașii, devine un factor-cheie care afectează rentabilitatea și valoarea pe termen lung a investițiilor.
Este încă suficientă combinația standard de chiriași în noile dezvoltări? Care sunt provocările legate de introducerea gastronomiei, a serviciilor populare sau a zonelor de divertisment în parcurile de retail pe care le așteaptă clienții?
Sarcina noastră principală este să verificăm piața locală și să analizăm chiriașii pentru a crea mixul potrivit, pentru a optimiza ratele de închiriere și pentru a introduce soluții de creștere a atractivității ofertei de retail și de servicii a facilităților.
Sectorul parcurilor de retail a trecut prin schimbări foarte dinamice în ultimii ani. Cu doar un deceniu în urmă, mai mult de jumătate din lanțurile de mărci care se dezvoltă în prezent în acest format nu erau prezente în Polonia. De asemenea, observăm o tendință a lanțurilor care anterior deschideau magazine doar în centre comerciale mari de a intra în parcurile de retail.
În marile centre urbane, parcurile comerciale evoluează de la o funcție de cumpărături rapide la destinații locale multifuncționale. Pe lângă comerțul cu amănuntul tradițional, acestea oferă acum o gamă din ce în ce mai largă de servicii, inclusiv gastronomie, fitness, îngrijire medicală, divertisment și puncte de vânzare de comerț electronic, încadrându-se în conceptul de orașe de 15 minute. Prin comercializarea unor spații mai mari, dezvoltăm oferte legate de modă, sport și sănătate și frumusețe, răspunzând așteptărilor consumatorilor.
Cu toate acestea, cea mai recentă tendință interesantă este prezența dealerilor auto în parcurile comerciale. Noi mărci auto, inclusiv producători chinezi, intră pe piața poloneză și caută spații pentru showroom-uri, ceea ce indică apariția constantă a unor noi oportunități comerciale în acest segment.
Scallier este activă pe piața din România. Ce a stat la baza deciziei de a o alege?
Observăm piața din România încă din 2015, iar în 2017 am participat la prima conferință privind dezvoltarea sectorului imobiliar comercial de acolo. În 2018 am început activități reale care să ducă la cooperarea cu un grup de investitori.
În următorii cinci ani, am dezvoltat opt parcuri de retail, dintre care unul a fost deja vândut unui fond administrat de o bancă din România. Ultima facilitate a fost deschisă la mijlocul anului 2025. În prezent, administrăm un portofoliu de parcuri de retail în România cu o suprafață totală de 70 000 m².
Piața românească se dezvoltă rapid, iar nivelurile de saturație nu sunt încă la fel de ridicate ca în Polonia, creând un potențial de creștere semnificativ pe termen mediu. Activitățile Scallier în România se concentrează pe gestionarea continuă și eficientă a acestor facilități, asigurând profitabilitatea lor stabilă și atractivitatea pentru chiriași și investitori.
În ce măsură diferă domeniul de aplicare al activităților din Polonia și România și în ce măsură sunt acestea complementare? Strategia de piață este identică în ambele țări?
Domeniul de activitate al Scallier în Polonia și România rămâne în linii mari consecvent și se bazează pe furnizarea de servicii complete pentru sectorul de retail. Compania implementează proiecte într-un ciclu complet de dezvoltare, care include achiziția de terenuri, pregătirea și optimizarea conceptului de design, supravegherea procesului de dezvoltare, urmată de comercializarea și administrarea facilităților finalizate. Scallier dezvoltă proiecte de la zero și este responsabilă de administrarea lor pe termen lung, asigurând implementarea consecventă a strategiei de afaceri și o eficiență operațională ridicată în fiecare etapă a ciclului de viață al investiției.
Piața românească, aflată în prezent într-o fază de creștere dinamică și intensă, este pentru noi o zonă cu o activitate de investiții și dezvoltare deosebit de amplă. Amploarea și ritmul de dezvoltare ale acestei piețe sunt favorabile unei game largi de proiecte, atât în ceea ce privește investițiile, cât și operațiunile. Și cum clienții noștri sunt entități din afara României, Scallier joacă un rol important și în domeniul gestionării activelor, administrând proprietățile dezvoltate și maximizând valoarea investițională pe termen lung a acestora.
Mai multe țări din Europa Centrală și de Est apar în planurile companiei pentru următorii ani?
Anul 2026 va fi momentul în care compania noastră își va concentra pe deplin activitățile pe piețele din Polonia și România, care oferă încă mari oportunități de dezvoltare. Strategia companiei pentru următorii ani include dezvoltarea a patru domenii cheie de activitate: comercializarea, gestionarea proprietăților, consultanța în tranzacții și implementarea proceselor de dezvoltare și investiții în numele investitorilor și în parteneriat. Intenționăm să ne dezvoltăm portofoliul de proiecte și să maximizăm valoarea lor de piață.
Bartosz Nowak va vorbi în timpul conferinței din cadrul târgului #SCF2026, care va avea loc în perioada 24-25 martie pe stadionul Legia Warszawa. Echipa Scallier va fi, de asemenea, prezentă în timpul evenimentului.
Vă invităm să ne întâlnim față în față și să discutăm despre piața proprietăților comerciale.
