Jak oceniają Państwo dotychczasowy rozwój firmy na rynku rumuńskim w kontekście działalności w Polsce?
Wojciech Jurga, Partner Zarządzający w Scallier: Scallier działa w segmencie parków handlowych w Polsce i Rumunii w kilku komplementarnych obszarach. Prowadzi działalność deweloperską, świadczy usługi w zakresie doradztwa inwestycyjnego, zarządza nieruchomościami i przeprowadza komercjalizację projektów.
Firma rozwija działalność deweloperską na polskim i rumuńskim rynku, realizując projekty na rzecz klientów i partnerów biznesowych. Zapewniamy inwestorom całościową obsługę inwestycji w modelu end-to-end – od analizy potencjału lokalizacji, poprzez zabezpieczenie gruntu i realizację inwestycji, komercjalizację, po zarządzanie obiektem po jego uruchomieniu, pełniąc rolę inwestora zastępczego, agenta komercjalizujący oraz zarządcy nieruchomości. W takim modelu operacyjnym Grupa działa, zarówno w Polsce, jaki i w Rumunii.
Zarządzanie nieruchomościami jest najdłużej rozwijanym obszarem naszej działalności, w tej sferze specjalizujemy się od 15 lat. W Polsce zarządzamy aktualnie obiektami handlowymi w ponad 50 lokalizacjach. W Rumunii administrujemy 8 parkami handlowymi o łącznej powierzchni przekraczającej 70 tys. mkw., które zrealizowaliśmy w ostatnich latach. Jednym z naszych strategicznych celów jest dalsze skalowanie działalności w tym obszarze poprzez systematyczne powiększanie portfela zarządzanych obiektów.
Nasz dział doradztwa inwestycyjnego, którego struktury kadrowe ostatnio konsekwentnie rozbudowujemy, wspiera właścicieli nieruchomości i deweloperów w procesach sprzedaży i zakupu nieruchomości z sektora handlowego. Doradzamy podmiotom instytucjonalnym i inwestorom indywidualnym w zakresie realizacji planów, alokacji kapitału i budowie portfeli inwestycyjnych.
Przeprowadzamy również procesy komercjalizacji powierzchni handlowych, najczęściej w formule wyłączności. Firma realizuje w tej chwili proces komercjalizacji około 50 tys. mkw. powierzchni w projektach, których otwarcie planowane jest na ten i przyszły rok.
Które z inwestycji lub realizacji uważa Pan za najbardziej przełomowe dla firmy i dlaczego?
Myślę, że najbardziej przełomowym momentem w historii firmy było wejście na rynek rumuński, na którym zaczęliśmy działać od 2018 roku. Zakres działalności Scallier w Polsce i Rumunii pozostaje zasadniczo spójny. Opiera się na kompleksowej obsłudze projektów w pełnym cyklu deweloperskim, zapewniając nieruchomościom wysoką efektywność operacyjną, stabilną rentowność oraz optymalną, długoterminową wartość aktywów.
W okresie ostatnich pięciu lat zrealizowaliśmy w Rumunii osiem parków handlowych, z których jeden został już sprzedany funduszowi zarządzanemu przez rumuński bank.
Jakie trendy w budownictwie komercyjnym i zarządzaniu nieruchomościami najbardziej wpływają dziś na strategię Scallier?
W ciągu ostatnich kilku lat parki handlowe przeszły z pozycji niszowego produktu do najdynamiczniej rozwijającego się segmentu rynku handlowego w Polsce. Podwoiła się ich ilość, a dynamika nowych projektów utrzymuje się nadal na rekordowo wysokim poziomie. Obecnie jesteśmy świadkami wyścigu o miasta powiatowe i gminne, gdzie jeszcze rynek nie jest nasycony nowoczesnymi powierzchni handlowymi – mówi Wojciech Jurga, Partner Zarządzający w Scallier.
Za tą transformacją stoi przede wszystkim dopasowanie formatu do oczekiwań kapitału prywatnego, który w coraz większym stopniu wpływa na rozwój segmentu. Inwestycje w parki handlowe opierają się na prostym, transparentnym modelu biznesowym, dają zysk na poziomie 7-8 proc. rocznie, przy relatywnie niskim progu wejścia w inwestycję, już od około 10 mln zł. Skalowalny produkt bazujący na powtarzalnej strukturze najemców i przewidywalnych dochodach świetnie wpisuje się w parametry oczekiwań polskich inwestorów indywidualnych, którzy poszukują sposobu na bezpieczne lokowanie kapitału i stabilny zysk.
Krótko mówiąc, boom w sektorze w coraz większym stopniu generują zamożni inwestorzy prywatni, którzy często zgłaszają się do nas, jeśli posiadają grunt z dobrą ekspozycją czy bezpośrednim dostępem do dróg krajowych i wojewódzkich albo po prostu kapitał na całościowe przeprowadzenie projektu.
Tak w coraz liczniejszych przypadkach powstają parki handlowe, które cieszą się uznaniem lokalnych użytkowników i zwykle stanowią popularne destynacje zakupowe, nie tylko dla okolicznych mieszkańców, ale i powiatu. Rozwój rynku retail postępuje w Polsce przy coraz wydatniejszym udziale polskich inwestorów indywidualnych.
Czy mogą Państwo zdradzić, jakie nowe projekty lub inwestycje planowane są w Polsce w najbliższych latach?
W Polsce prowadzimy obecnie kilka projektów związanych z realizacją parków handlowych, które pozostają na różnych etapach realizacji.
W fazie komercjalizacji i przygotowania do budowy są inwestycje zlokalizowane w Toruniu, Bydgoszczy, Rudzie Śląskiej i Darłowie oraz Świętochłowicach. Na etapie budowy jest park handlowy w Zabrzu, a projekt w Bolesławcu w trakcie przebudowy.
Jak firma podchodzi do kwestii zrównoważonego budownictwa i ekologicznych rozwiązań w nowych obiektach?
Parki handlowe coraz liczniej powstają zgodnie z międzynarodowymi systemami certyfikacji. Certyfikaty BREEAM posiadają wszystkie obiekty, które zrealizowaliśmy w Rumunii. Oznacza to w praktyce niższe zużycie energii i wody, ograniczenie emisji CO₂ oraz wyższy komfort użytkowania przestrzeni.
W Polsce parki handlowe także idą operacyjnie w kierunku modelu low-cost oraz low-impact, jeśli chodzi o wpływ na środowisko. Niesie to niższe koszty dla najemców, wyższą efektywność energetyczną obiektów i mniejszy negatywny wpływ na środowisko. Bez rozwiązań ekologicznych trudniej jest o finansowanie, wiodących najemców oraz pozytywną ocenę aktywów przez inwestorów.
Jakie wyzwania stoją obecnie przed firmą w kontekście rozwoju parków handlowych?
Nowa powierzchnia dostarczana w Polsce przez parki handlowe i centra convenience odpowiada rekordowym poziomom rocznej podaży, którą generowały duże centra handlowe w erze przed pandemią. Rynek handlowy jest rozpędzony, ale przybliża się do etapu nasycenia, co przy utrzymaniu obecnego tempa inwestycji może nastąpić w perspektywie najbliższych dwóch, trzech lat.
Popyt na powierzchnię będzie słabł w miarę spadku potencjału ekspansji, prowadzonej aktualnie przez wiodące sieci handlowe. W końcu fala wzrostu skończy się i zweryfikowany zostanie poziom podaży. W niektórych lokalizacjach nastąpi szereg zmian. Dla firm operujących na rynku parków handlowych, jak Scallier, będzie to strategicznie istotny moment.
Odpowiednie przygotowanie nowych projektów deweloperskich jest decydujące w kontekście późniejszego funkcjonowania obiektów, ale nie mniej ważne jest późniejsze produktywne zarządzanie parkiem w obszarze technicznym, operacyjnym oraz w kontekście efektywności portfeli inwestycyjnych. Kluczowa jest też bieżąca współpraca z najemcami, bo część nowych obiektów stanie wkrótce przed koniecznością renegocjacji umów. Kiedy inwestycje wyhamują, nastąpi zwrot i wiodącą rolę zacznie odgrywać skuteczne zarządzanie obiektami.
Wyzwaniami z jakimi już teraz muszą borykać się firmy realizujące parki handlowe należą natomiast rosnące koszty realizacji inwestycji, co ogranicza przestrzeń marżową dla deweloperów. Ponadto, znacząco wydłużyły się procesy predevelopmentu w związku z koniecznością przechodzenia przez długotrwałe procedury administracyjne, co spowalnia tempo dostarczania nowych projektów.
W jaki sposób Scallier buduje długoterminowe relacje z najemcami i lokalnymi społecznościami?
Budowa długoterminowych relacji, zarówno z najemcami, jak i lokalnymi społecznościami to jeden z kluczowych czynników sukcesu tego formatu. Ustalając tenant mix bierzemy pod uwagę lokalne, specyficzne zapotrzebowanie konsumentów. W ten sposób tworzymy najemcom odpowiednio zoptymalizowane środowisko dla rozwoju biznesu.
Nowe obiekty zyskują dodatkowe funkcje, pojawia się w nich gastronomia, fitness, usługi medyczne i inne przydatne funkcjonalności, dzięki czemu najemcy korzystają z wzajemnego ruchu klientów. Sprawia to, że parki stają się codziennymi centrami aktywności i lokalnego życia, a nie tylko miejscem zakupów. Zachęcamy firmy do wdrażania nowych konceptów i rozszerzania oferty, a ewentualna przebudowa powierzchni realizowana jest przy ścisłej współpracy z najemcami.
Integracja z lokalnym rynkiem pracy i biznesem oparta jest natomiast na tworzeniu nowych miejsc pracy. Parki przyciągają też często najemców, świadczących lokalne usługi np. gastronomiczne, czy sprzedających regionalne produkty. W mniejszych miastach nowe obiekty mają realny wpływ na lokalną gospodarkę.
Wywiad ukazał się stronie PropertyNews.pl: kliknij tutaj
